Önalım (Şufa) Hakkına İlişkin Önemli Değişiklikler
ÖNALIM HAKKI NEDİR?
Önalım hakkı paylı mülkiyete konu taşınmazın üçüncü kişilere (paydaşlar haricinde herhangi birisi) satılması halinde, diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikli satın alma yetkisi vermektedir. Kanun koyucu paydaşlara önalım hakkı tanıyarak üçüncü kişilerin paydaş olmasını zorlaştırmayı amaçlamıştır. Paydaşlar istemediği takdirde üçüncü kişilerin taşınmaza müdahale etmesi mümkün olmayacaktır.
ÖNALIM HAKKINA İLİŞKİN DEĞİŞİKLİKLER
1- ÖN ALIM HAKKINDA ESAS ALINACAK BEDELİN TAYİNİ
Paydaşlardan biri önalım hakkını kullanmak istediğinde hangi bedel üzerinden hakkı kullanacağı değişiklikten önce belirtilmemekteydi. Yargıtay kararlarında tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden önalım hakkının kullanılması gerektiği yönünde istikrarlı bir uygulama vardı. Bu durum özellikle tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi halinde, satın alan üçüncü kişi açısından ciddi mağduriyetlere yol açmaktaydı.
11. Yargı paketi ile doğrudan bu hususa ilişkin yeni bir düzenleme getirildi. Bu düzenlemeyle birlikte üçüncü kişiye satılan taşınmaz payının bedel tayini için tapuda gösterilen satış bedeli değil, bilirkişi yoluyla tespit edilecek rayiç bedel esas alınması gerekmektedir. Hakim, rayiç bedeli “gecikmeksizin belirler” ve önalım hakkını kullanan paydaş mahkeme tarafından verilen kesin süre içerisinde belirlenen bedelin nakden yatıracaktır. Düzenlemede geçen “gecikmeksizin belirler” ifadesi soyut ve genel bir ifade içerdiği için yargılama aşamasında bu hususun nasıl uygulanacağı zaman içerisinde netleşecektir.
Uygulamada vatandaşların tapu harcını düşük ödemek amacıyla tapuda satış bedelinin düşük gösterilerek yapılan satış işlemleri neticesinde, ön alım hakkının kullanılması hâlinde devralan üçüncü kişilerin ciddi mağduriyetleri ortaya çıkmaktaydı. Yapılan düzenlemenin bu soruna çözüm getirmesi beklenirken, mevcut hâliyle başkaca ve daha ağır sorunlara yol açacağı açıktır. Şöyle ki; ön alım hakkının temel amacı, üçüncü kişinin yaptığı masrafların kendisine ödenmesi suretiyle taşınmazın davacıya devredilmesidir. Ancak yeni düzenlemede esas bedelin rayiç bedel olarak belirlenmesiyle birlikte, birçok durumda ön alım hakkının kullanımı fiilen zorlaştırılacak yahut kullanım sonrasında üçüncü kişinin zenginleşmesine yol açacaktır.
2- ÖNALIM HAKKININ KULLANIM SÜRESİNE İLİŞKİN DEĞİŞİKLİK
Taşınmaz payını devralan üçüncü kişi tarafından, paydaşlara noter aracılığıyla satışa ilişkin bildirim yapılması hâlinde, ön alım hakkının üç aylık hak düşürücü süre içerisinde kullanılması gerekmektedir. Buna karşılık, satışın paydaşlara bildirilmemesi durumunda, paydaşların ön alım davasını en geç iki yıl içinde açma hakkı bulunmaktaydı. Yapılan düzenleme ile, bildirim yapılmamış olsa dahi bu iki yıllık süre bir yıla indirilmiştir. Söz konusu süreye ilişkin değişikliğin, derdest davalar ve düzenlemeden önce yapılan işlemler için uygulanmayacaktır.
3- DEĞİŞİKLİKLERİN DERDEST DOSYALARA ETKİSİ
Ön alım hakkının kullanımında rayiç bedelin belirlenmesi ve bu bedelin kesin süre içerisinde depo edilmesine ilişkin değişikliğin, halihazırda derdest olan dosyalara da uygulanacağı, getirilen geçici madde ile açıkça hüküm altına alınmıştır. Bu düzenlemenin derdest dosyalara uygulanması, hukuki açıdan tam anlamıyla bir garabettir. Yıllardır devam eden, İstinaf ve temyiz aşamalarından olan yargılamalar, bu değişiklikle birlikte yeni düzenleme kapsamında yargılama süreçleri neredeyse yeniden başlayacaktır. Düzenlemenin yürürlük tarihinden önce yapılan satışlara uygulanması dahi tartışmalı iken, devam eden davalara uygulanması hangi hukuki gerekçeye dayandırıldığı ciddi bir soru işareti oluşturmaktadır.
Zira ön alım davasını açan taraf, davayı açtığı tarihte yürürlükte bulunan mevzuata güvenerek hareket etmiş; depo edeceği bedeli, katlanacağı ekonomik riski ve dava stratejisini bu hukuki çerçeveye göre belirlemiştir. Yargılama devam ederken bedel ölçütünün tapu bedelinden rayiç bedele çevrilmesi, davacı bakımından öngörülemez ve ağır sonuçlar doğurmakta olup, hakkaniyetle bağdaşmamaktadır. Geçici madde yoluyla yapılan bu düzenleme, davanın açıldığı tarihte mevcut olmayan yeni ve ciddi bir külfetin yargılama sırasında tarafın üzerine yüklenmesi sonucunu doğurmaktadır.
Bu durum, Anayasa’nın 2. maddesinde güvence altına alınan hukuk devleti ilkesinin temel unsurları olan hukuki belirlilik ve öngörülebilirlik ilkeleriyle açıkça çelişmektedir. Yargılama sürerken oyunun kurallarının değiştirilmesi, yalnızca taraflar arasında menfaat dengesini bozmakla kalmamakta; aynı zamanda bireylerin yargıya ve adil yargılanma sürecine olan güvenini de ciddi biçimde sarsmaktadır.
Muhammed Emin Ünal